Mặt bằng giá các thành phố lớn thiết lập ở mức quá cao

Hiện khu vực nội đô các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đều đối mặt với sự cạn kiệt quỹ đất khiến giá bất động sản thiết lập ở mức cao. Gần như mọi loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng giá qua từng năm, rõ ràng nhất là thị trường căn hộ. Những dự án căn hộ với giá 25 - 30 triệu đồng/m2 đã không còn, thay vào đó là các phân khúc trung vào cao cấp.

Cụ thể, theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, thống kê giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân trong quý II/2021 tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng từ 5 - 7% so với quý trước.

Tại Hà Nội, dự án Sunshine Garden tăng khoảng 5,9%, Xuân Mai Complex tăng khoảng 4,5%, Hòa Bình Green City tăng khoảng 5,1%... Hay tại TP. Hồ Chí Minh, dự án Cantavil An Phú - Cantavil Premier tăng khoảng 7,1%, Opal Riverside tăng khoảng 6,3%, Sunview Town tăng khoảng 5,5%...

Phần lớn sản phẩm chủ đạo được mở bán trên thị trường trong thời gian qua vẫn là phân khúc căn hộ trung cấp. Giá căn hộ chung cư trung cấp dao động khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến sự ra đời của nhiều dự bán cao cấp, đặc biệt là TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Theo đó, các dự án có giá chào bán trên thị trường từ khoảng 110 triệu đồng đến 700 triệu đồng/m2.

Nhìn nhận về thực tế này, là nhà đầu tư bất động sản lâu năm, anh Hoàng Minh Hải (Hà Nội) bày tỏ: “Điều quan trọng đối với một nhà đầu tư là lợi nhuận và tính an toàn pháp lý. Không quan trọng đầu tư ở nội thành hay ngoại thành, tại các thành phố lớn hay tỉnh lẻ, chỉ cần thu về biên lợn nhuận cao và đảm bảo đầu tư hiệu quả, hợp pháp là tất yếu các nhà đầu tư sẽ nhảy vào. Do đó, khi Hà Nội không còn “đất” cho mình thâu tóm thì mình sẽ di chuyển ra vùng ven hay các tỉnh lẻ xa hơn”.

Cũng theo anh Hải: “Nếu có trong tay 2 tỷ đồng, thay vì mua một căn hộ chung cư tại Hà Nội, tôi sẽ lựa chọn về tỉnh mua đất nền. Bởi vì, chỉ với 2 tỷ đồng chưa chắc có 1 căn chung cư mới, 3 phòng ngủ lại trung tâm thành phố trong khi đó, lợi nhuận thu được từ đất nền sẽ có triển vọng cao hơn. Hơn hết, sự đầu tư của các nhà tư nhân thường dạt theo các doanh nghiệp bất động sản lớn sẽ không bao giờ lỗ”.

Minh chứng rõ nhất là trong vòng 2 năm qua, thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều hạn chế ghi nhận nguồn cung mới. Bên cạnh yếu tố dịch bệnh Covid-19, quỹ đất hạn hẹp cùng thủ tục pháp lý khó khăn, đã khiến các ông lớn thay đổi xu hướng đầu tư.

Chia sẻ với PV, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng: “Không phải ngẫu nhiên mà suốt những năm qua, thị trường bất động sản các tỉnh lân cận lại "lấn lướt" bất động sản những thành phố lớn. Ngoài câu chuyện nguồn cung khan hiếm thì giá cả, biên lợi nhuận tốt cũng là yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu tìm kiếm những vùng đất mới. Từ những ông lớn trong ngành đến những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng sẽ nhận thấy được điều này. Bởi đây là quy luật tự nhiên của thị trường bất động sản”.

Thị trường tỉnh lẻ dần trở nên sôi động

Nhu cầu tìm mua, đầu tư bất động sản là không bao giờ hết, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chứng khoán, tiền ảo, vàng đang có nhiều biến động như hiện nay. Vì vậy, khi không tìm thấy được cơ hội ở những vùng đất cũ, nhà đầu tư sẵn sàng di chuyển đến những vùng đất mới.

Hơn hết, khác với các thành phố lớn, nhờ quỹ đất dồi dào cùng hạ tầng tiện ích, hạ tầng giao thông dần được đầu tư bài bản, đồng bộ, nhiều nhà đầu tư bất động đang đổ về các địa phương. Đặc biệt là những địa phương có tiềm năng phát triển khu công nghiệp và du lịch nghỉ dưỡng.

Cụ thể, tại thị trường miền Nam, báo cáo quý III/2021 của Colliers Việt Nam cho thấy, nhà đầu tư cá nhân đang có xu hướng đầu tư bất động sản từ các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An thay vì mua bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh do khả năng thu được vốn cao hơn.

Đơn cử, tỉnh Đồng Nai đang xuất hiện các khu đô thị quy mô, gây được sự chú ý cho nhà đầu tư. Chẳng hạn, chuỗi quần thể đô thị mới trải dọc hai bên bờ sông Đồng Nai của khu Đông như Vinhomes Grand Park (271ha), Aqua City (1.000ha), Long Hưng City (277ha), Sơn Tiên (380ha), Swan Bay (200ha), Angel Island (205ha)... Hay Khu đô thị Izumi City 170ha tại TP.Biên Hoà đang "manh nha" ra thị trường. Trong khi đó, tại Long An cũng ghi nhận sự xuất hiện các dự án khu đô thị lớn. Điển hình như Waterpoint (355ha); dự án The Sol City (hơn 100ha)…

Việc nổi lên các thị trường bất động sản lân cận là minh chứng rõ nhất cho sự phát triển các đô thị vệ tinh những thành phố lớn của Việt Nam. Điều này cũng chứng tỏ tốc độ đô thị hoá và nền kinh tế Việt đang có bước tăng trưởng mới.

“Bất động sản tại các đô thị vùng ven TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, bao gồm Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Phòng và Quảng Ninh, có thể là các địa điểm chính để duy trì đà phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là hậu Covid-19. Khi giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã tăng trưởng 2 chữ số trong năm 2018 - 2019, bất động sản tại các đô thị vùng ven với cơ sở hạ tầng cải thiện sẽ trở thành lựa chọn hợp lý hơn cho khách mua nhà và nhà đầu tư”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh chia sẻ.