Sinh sau đẻ muộn nhưng Công ty cổ phần Kosy vẫn có vị thế vững chắc trên thị trường bất động sản nhờ lựa chọn phân khúc ít cạnh tranh. Đó là tỉnh lẻ. Chính vì vậy, Kosy được gọi là “vua tỉnh lẻ” trong làng bất động sản.
Tuy nhiên, bất chấp có nhiều lợi thế nhưng Kosy lại đang chứng kiến đà trượt dốc. Năm 2021, lợi nhuận giảm sâu, công ty rơi vào tình trạng âm nặng dòng tiền dù đã đưa loạt dự án “hot” vào danh sách tài sản đảm bảo để vay vốn.

Lợi nhuận lao dốc

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2021 của Kosy, trong kỳ, lợi nhuận sau thuế Kosy chỉ đạt 7 tỷ đồng, giảm 5,8 tỷ đồng, tương đương 45,3% so với quý 4/2020; lũy kế cả năm đạt 22,2 tỷ đồng, tăng nhẹ so với con số 21,9 tỷ đồng của năm 2020.

Lợi nhuận quý 4 lao dốc khi doanh thu “rơi tự do”. Doanh thu về bán hàng và cung cấp dịch vụ quý 4/2021 của Kosy chỉ đạt 306 tỷ đồng, giảm 324 tỷ đồng, tương đương 51,4% so với quý 4/2020; lũy kế cả năm giảm từ 1.309 tỷ đồng xuống 1.107 tỷ đồng.

Doanh thu Kosy “lao dốc” trong năm 2021, nhiều dự án được quảng cáo là mở bán như Khu đô thị Kosy City Hà Nam, Kosy Bắc Giang, Kosy Sa Giàng Thái Nguyên,... Cụ thể, năm 2021, Kosy ghi nhận doanh thu giảm sâu nhưng lợi nhuận tăng nhẹ. Đó là do công ty mạnh tay cắt giảm chi phí. Trong đó, nổi bật nhất là chi phí bán hàng năm 2021 giảm 10,9 tỷ đồng - tương đương 73,2%.

Doanh thu hao hụt nên công ty rơi vào cảnh âm nặng dòng tiền. Tại thời điểm cuối năm 2021, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là âm 295 tỷ đồng, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm 80,8 tỷ đồng.

Tài sản đảm bảo giá 8,3 tỷ đồng, vay... 30 tỷ đồng

Không chỉ năm 2021 Kosy mới âm nặng dòng tiền. Trước đó, trong năm 2020, tình trạng này đã diễn ra. Tại thời điểm cuối năm 2020, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tại Kosy là âm 347 tỷ đồng, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm 53,6 tỷ đồng.

Âm nặng dòng tiền nên trong năm 2021, Kosy phải tăng cường vay nợ. Hồi cuối năm 2020, tổng nợ vay tại Kosy là 1.219 tỷ đồng, tăng 436 tỷ đồng, tương đương 55,7%. Điều ngạc nhiên ở chỗ, nợ vay tăng tới 55,7% nhưng chi phí lãi vay năm 2021 lại giảm từ 28,3 tỷ đồng xuống 25,8 tỷ đồng. Như vậy, hoặc Kosy được giảm lãi suất hoặc được nợ lãi.

Để có thể vay được vốn, năm 2021, Kosy đã cầm cố nhiều "siêu xe". Nhưng đáng chú ý nhất chính là việc công ty “cắm” xe trị giá 8,3 tỷ đồng để nhận về khoản vay trị giá lên đến... 30 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày 5/8/2021, Kosy ký hợp đồng vay vốn với Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam – Chi nhánh Thăng Long. Giá trị khoản vay là 30 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo là 1 xe ô tô con màu đen nhãn hiệu LEXUS LX570, BKS: 30E-172.07. Theo giá thị trường, chiếc xe này chỉ xấp xỉ 8,3 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với giá trị khoản vay.

Ngoài ra, Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam – Chi nhánh Thăng Long còn cho Kosy vay 1 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo là 1 ô tô nhãn hiệu Toyota Fortuner, màu đen, 07 chỗ ngồi, sản xuất năm: 2021; BKS: 30H-047.82.
Năm 2021 cũng là năm Kosy mang hàng loạt ô tô đi cầm cố. Tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam Chi Nhánh Ngọc Khánh Hà Nội, Kosy “cắm” Xe ô tô Toyoda Innova, BKS: 30E-745.15. Tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Chi nhánh Đông Anh, Kosy cầm cố 1 ô tô Toyota Fortuner Legender 2.8AT 4x4AT màu đen, mới 100%, BKS: 30H-206.79.

Loạt dự án thành tài sản đảm bảo

Không chỉ thế chấp ô tô, Kosy còn đưa một số dự án của mình vào danh sách tài sản đảm bảo. Ngày 21/12/2020, Kosy ký hợp đồng với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Hoàng Mai để vay 250 tỷ đồng.

Tài sản đảm bảo là “Các khoản lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị Quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng trên đất của dự án Khu đô thị số 11 phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên theo QĐ chấp thuận đầu tư số 2790/QĐ-UBND ngày 09/09/2020 của UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định giao đất đợt 1 số 3512/QĐ-UBND ngày 05/11/2020, Quyết định phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết số 8153/QĐ-UBND ngày 09/10/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên, Hợp đồng thực hiện dự án khu đô thị số 11 số 02/2020/HĐDA ngày 13/05/2020 giữa Công ty CP Kosy và UBND tỉnh Thái Nguyên và Giấy phép xây dựng số 33/GPXD ngày 26/11/2020 của Sở xây dựng tỉnh Thái Nguyên”.

Trước đó, ngày 23/4/2020, Kosy ký hợp đồng với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Hoàng Mai. Giá trị khoản vay là 240 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo là “Các khoản lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng trên đất của dự án Khu đô thị mới Kosy, phường Xương Giang, TP Bắc Giang theo QĐ chấp thuận đầu tư số 661/QĐ-UBND ngày 17/04/2015 của UBND tỉnh Bắc Giang, QĐ giao đất 589/QĐ-UBND ngày 05/10/2018, 155/QĐ-UBND ngày 13/03/2019”.
 
Ngày 9/5/2019, Kosy ký hợp đồng với Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín Chi Nhánh Thủ Đô. Tài sản đảm bảo là “Các quyền tài sản là quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, quyền được bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng bảo hiểm của Bên bảo đảm phát sinh từ việc khai thác, kinh doanh dự án/quyền sử dụng còn lại của dự án Khu đô thị Kosy – Sông Công tại Phường Thắng Lợi, TP Sông Công, Tỉnh Thái Nguyên, bao gồm nhưng không giới hạn các khoản tiền, các khoản phải thu, các khoản chi phí, lợi tức, các tài sản hình thành hoặc phát sinh mà Bên bảo đảm có được từ hoạt động đầu tư, kinh doanh, khai thác giá trị quyền sử dụng đất và phát triển dự án”.

Như vậy, bên cạnh rất nhiều siêu xe, dự án Khu đô thị số 11 phường Gia Sàng, Kosy Xương Giang và Kosy Sông Công đã được Kosy đưa vào danh sách tài sản đảm bảo.