Đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng các loại tài sản có giá trị lớn như là bất động sản thì công chứng hợp đồng chuyển nhượng là việc bắt buộc để đảm bảo lợi ích cho các bên nếu xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, có những trường hợp mặc dù đã được công chứng đúng theo quy định pháp luật nhưng vẫn không được công nhận khi xảy ra tranh chấp.
 
Hợp đồng công chứng bị vô hiệu bởi hợp đồng không công chứng.

Theo những thông tin nhận được từ đơn cầu cứu của vợ chồng ông Nguyễn Văn Quang và bà Mai Thị Thu Thúy, hai vợ chồng đã mua lại căn nhà của vợ chồng ông Võ Văn Tùng và bà Nguyễn Thị Gái từ thỏa thuận ba bên giữa Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Quảng Trị; vợ chồng ông Võ Văn Tùng – bà Nguyễn Thị Gái và vợ chồng ông Nguyễn Văn Quang – bà Mai Thị Thu Thúy vào ngày 02 tháng 11 năm 2018. Đến ngày 24 tháng 01 năm 2019, vợ chồng ông Võ Văn Tùng – bà Nguyễn Thị Gái đã bàn giao nhà cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Quang – bà Mai Thị Thu Thúy. Nhưng, hiện nay vẫn không thể sửa chữa hay chuyển nhượng bởi mảnh đất này bởi mảnh đất này đang vướng vào việc tranh chấp khiếu nại kéo dài giữa các chủ của mảnh đất trước đây và có nguy cơ mất đất.

Sự việc bắt đầu từ lúc vợ chồng ông Nguyễn Văn Trung, bà Đào Thị Thủy Ngân (Vợ chồng ông Trung, bà Ngân) sử dụng nhà đất tại số 81 đường Trần Hưng Đạo, thành phố Đông Hà, Ông Bà đã được Ủy ban nhân dân thành phố Đồng Hà, tỉnh Quảng Trị cấp Giấy chứng nhận quyền về dụng đất số AD 276281 ngày 05/4/2006 Ông Bà có vay của vợ chồng ông Lê Văn Quốc, bà Đỗ Thị Kim Dung (Vợ chồng ông Quốc, bà Dung) 715.000.000 đồng, nhưng do lãi cao nên ngày 23/12/2010, Ông Bà với vợ chồng ông Quốc, bà Dung lập Giấy cam kết và thỏa thuận, nội dung Vợ chồng ông Trung, bà Ngân có mượn của chị Đỗ Thị Kim Dung với số tiền là 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng) vì không tiếp cận vay vốn với Ngân hàng này Vợ chồng ông Trung, bà Ngân làm thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất và nhà nhờ chị Dung anh Quốc đứng tên vay giúp Ngân hàng theo lãi suất của Ngân hàng. Lãi hàng tháng Vợ chồng ông Trung, bà Ngân sẽ trả theo định mức của Ngân hàng, khi nào Vợ chồng ông Trung, bà Ngân trả đủ số tiền đã nượm trên cho vợ chồng chị Dung và anh Quốc thì chị Dung và anh Quốc sẽ chuyển quyền sử dụng đất và nhà lại cho Vợ chồng ông Trung, bà Ngân. Trên cơ sở nội dung Giấy cam kết và thỏa thuận nêu trên thì ngày 25/12/2010, tại Phòng công chứng tỉnh Quảng Trị (nay là Phòng công chứng Số 1, tỉnh Quảng Trị) Ông Bà ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, chuyển nhượng nhà đất tại 81 Trần Hưng Đạo cho ông Quốc, bà Dung với giá 590.000.000 đồng. Vì việc chuyển nhượng nhà nêu trên là giả tạo để che dấu giao dịch vay tiền nên cùng ngày 25/12/2010 ông Quốc, bà Dung lập Bản cam kết ghi Căn cứ vào bản thỏa thuận ngày 23/12/2010, vợ chồng ông Quốc và bà Dung cam kết như sau: sau khi chuyển sang tên quyền sử dụng đất và nhà ở 81 Trần Hưng Đạo, Vợ chồng ông Trung, bà Ngân có quyền ở trong căn nhà nói trên và có toàn quyền quyết định việc bán nhà Vợ chồng ông Quốc và bà Dung chỉ có nhiệm vụ làm thủ tục sang tên lại cho người mua Thời hạn trong một năm mà Vợ chồng ông Trung, bà Ngân chưa bán được thì vợ chồng ông Quốc, bà Dung có toàn quyền quyết định bán ngôi nhà trên để thu hồi số tiền nợ mà vợ chồng Trung- Ngân đã mượn.

Điều 161 của BLHS 2009 quy định:“1. Người nào trốn thuế với số tiền từ một trăm triệu đồng đến dưới ba trăm triệu đồng hoặc dưới một trăm triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 164, 193, 194, 195, 196, 230, 232, 233, 236 và 238 của Bộ luật này, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ một lần đến năm lần số tiền trốn thuế hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến hai năm. 2. Phạm tội trốn thuế với số tiền từ ba trăm triệu đồng đến dưới sáu trăm triệu đồng hoặc tái phạm về tội này, thì bị phạt tiền từ một lần đến năm lần số tiền trốn thuế hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.3. Phạm tội trốn thuế với số tiền từ sáu trăm triệu đồng trở lên hoặc trong trường hợp đặc biệt nghiêm trọng khác, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm.4. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ một lần đến ba lần số tiền trốn thuế”.

Tiếp đó, vào ngày 10/01/2011 Vợ chồng ông Quốc, bà Dung và Vợ chồng ông Trung, bà Ngân ký thêm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không được công chứng chứng thực, cùng với nội dung chuyển nhượng nhà đất 81 Trần Hưng Đạo, nhưng giá chuyển nhượng là 2.000.000.000 đồng. Vợ chồng ông Quốc, bà Dung đã thanh toán đủ 2.000.000.000 đồng cho Vợ chồng ông Trung, bà Ngân, gồm 700.000.000 đồng Vợ chồng ông Trung, bà Ngân nợ Vợ chồng ông Quốc, bà Dung trước đó và giao tiền mặt 1.000.000.000 đồng (ghi tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa hai bên ngày 10/01/2011) và Vợ chồng ông Quốc, bà Dung trả vợ chồng ông Sơn, bà Thu 300.000.000 đồng thay ông Trung, bà Ngân.

Ngày 05/08/2013, vợ chồng ông Lê Văn Quốc, bà Đỗ Thị Kim Dung có Đơn khởi kiện đối vợ chồng ông Nguyễn Văn Trung, bà Đào Thị Thủy Ngân với yêu cầu vợ chồng ông Trung, bà Ngân trả nhà đất tại số 81 đường Trần Hưng Đạo Thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị, rồi sau đó đã rút khởi kiện.

Ngày 29/04/2014 vợ chồng ông Lê Văn Quốc, bà Đỗ Thị Kim Dung tặng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho con gái là bà Lê Thị Kim Phụng.

Ngày 05/05/2015, vợ chồng ông Nguyễn Văn Trung, bà Đào Thị Thủy Ngân khởi kiện đến TAND thành phố Đông Hà với yêu cầu vô hiệu Văn bản chông chứng HĐCNQSDĐ vào ngày 25/12/2010, HĐCNQSDĐ vào ngày 25/12/2010 giữa Vợ chồng ông Quốc, bà Dung và Vợ chồng ông Trung, bà Ngân  và hủy quyết định cá biệt là giấy CNQSDĐ của các bên liên quan.

Ngày 11/12/2015 Bà Lê Thị Kim Phụng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho vợ chồng ông Võ Văn Tùng và bà Nguyễn Thị Gái.

Ngày 24/6/2016, TAND thành phố Đông Hà trong bản án sơ thẩm số 18/2016/DSST quyết định bác toàn bộ khởi kiện của vợ chồng ông Trung, bà Ngân. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Gái về thực hiện quyền sử hữu đối với tài sản là nhà ở tại địa chỉ số 81 Trần Hưng Đạo. Nhà ở đã được UBND thành phố Đông Hà cấp Giấy chứng nhận số BV 589156, cấp ngày 31/12/2015.

Ngày 20/9/2016, TAND tỉnh Quảng Trị trong bản án phúc thẩm số 24/2016/DSPT quyết định không chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông Trung, bà Ngân. Vợ chồng ông Trung, bà Ngân tiếp tục kháng cáo lên TAND Cao cấp thành phố Đà Nẵng, vào ngày 07/6/2018 TAND Cấp Cao tại Đà Nẵng quyết định hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2016/DSPT ngày 20/0/2016 của TAND tỉnh Quảng Trị và Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2016/DSST ngày 24/6/2016 của TAND thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị tại quyết định giám đốc thẩm số 45/2018/DS-GĐT và giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Quảng Trị để giải quyết lại theo đúng thủ tục sơ thẩm.

Câu chuyện đang được phân tích ở đây là việc nhà nước đã đưa ra quy định rõ ràng về việc công chứng hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất là ngay khi hợp đồng được công chứng là cũng từ khi đó hợp đồng có hiệu lực, nghiễm nhiên khi hợp đồng có hiệu lực tức là căn cứ vào các điều khoản trên hợp đồng đó để các bên thực hiện trách nhiệm trong hợp đồng đó cũng như các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Đây là một căn cứ để chính quyền địa phương và nhà nước quản lý việc sử dụng đất đai rõ ràng.

Trong sự việc này hai bên bị đơn và nguyên đơn đều thực hiện giao dịch có sự chứng kiến của Phòng công chứng Số 1, dưới những điều kiện cam kết. Nhưng Vợ chồng ông Trung, bà Ngân không những không thực hiện với những gì đã cam kết trong hợp đồng công chứng căn cứ vào các thỏa thuận và cam kết dưới sự chứng kiến của Phòng công chứng mà còn dùng một hợp đồng không có căn cứ chỉ dựa trên những sự thỏa thuận của cả hai bên để vô hiệu một hợp đồng đúng luật mua bán đất đai. Vậy có hay chăng một sự khôn khéo để chiếm dụng tiền vốn của người khác và sử dụng vào mục đích riêng trong một thời gian dài rồi sau đó khi có điều kiện hay giá trị tài sản tăng lên theo thời gian lại dùng một hợp đồng không có tính pháp lý để vô hiệu tính pháp lý của hợp đồng có công chứng nhằm trục lợi cho bản thân. Đây là lý do tại sao trong luật đất đai quy định rõ về tính pháp lý của phòng công chứng khi giao dịch tài sản là đất đai.

Sự việc sẽ còn kéo dài và sẽ gây bất lợi cho những người liên quan mà đặc biệt là người giao dịch cuối cùng đang sở hữu tài sản (trên giấy) hiện có, họ sẽ mất đi cơ hội giao dịch hoặc sửa chữa theo nhu cầu và mục đích sử dụng của cá nhân của gia đình họ. Đặc biệt trong trường hợp này, giao dịch dân sự về mua bán đất đai được công chứng và kiểm soát chặt chẽ có cả phía Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Quảng Trị thỏa thuận và kiểm soát việc mua bán giao dịch dựa trên hồ sơ đã được công nhận. Vậy thiệt hại của vợ chồng ông Nguyễn Văn Quang và bà Mai Thị Thu Thúy ai sẽ là người chịu bồi hoàn khi vụ án tranh chấp này đang được các bên ban đầu cố tình kéo dài.

Hậu quả thông qua công chứng hợp đồng giá thấp hơn thực tế giao dịch sẽ là tranh chấp và trốn thuế.

Trên thực tế hiện nay, có nhiều hợp đồng mua bán tài sản cố định thường sẽ có cấu kết giữa hai bên mua và bán để qua mặt cơ quan quản lý nhà nước né tránh trách nhiệm đóng thuế. Vụ việc này nổi lên đã cho ta thấy rõ việc định giá ngôi nhà chỉ có 590.000.000 đồng trên hợp đồng nhưng thực tế giao dịch cùng nhau đến giá trị 2.000.000.000 đồng, vậy khi đóng thuế cho giao dịch này nhà nước đã mất đi nguồn thuế cho chính căn nhà này với số tiền 2% của giá trị chuyển nhượng ngôi nhà này tương đương 28.200.000 đồng đã trừ đi phần đã đóng thuế là 11.800.000 đồng. Một sự thất thoát đáng kể cho ngân sách nhà nước khi mà ngày càng có nhiều giao dịch như vậy diễn ra và đang tạo ra nhiều tranh chấp khi nếu vụ án này không được phân định một cách nghiêm khắc theo luật định của nhà nước sẽ tạo nên một tiền lệ xấu trong giao dịch mua bán bất động sản khi mọi sự xác minh của các tổ chức, phòng công chứng đã được nhà nước công nhận mang tính pháp lý cao nhất trong giao dịch bất động sản và có thể dễ dàng bị vô hiệu bởi những giao dịch ẩn bên trong thì tính thượng tôn của pháp luật còn đâu? Lúc đó thì mọi giao dịch có thể dễ dàng diễn ra tùy theo ý của các bên dẫn đến một hậu quả khôn lường trong cuộc sống hiện nay là Tranh chấp kéo dài gây thiệt hại cho các bên liên quan và trốn thuế.

Vậy có nên chăng vô hiệu hay không vô hiệu các hợp đồng trong vụ án này, và hậu quả của vụ việc này sẽ được quy trách nhiệm cho ai trong giao dịch trốn thuế đầu tiên và có hay không việc thẩm định giá của mọi giao dịch bất động sản nhằm hạn chế việc trốn thuế trong các giao dịch này.