Tiềm ẩn nhiều rủi ro khi mua bán ký gửi nhà đất

| Thứ sáu - 07/06/2019 16:21
Hiện nay, tại các tỉnh, thành phố. Đặc biệt, những tỉnh, thành phố có tình trạng 'sốt' đất thường xuyên xảy ra hiện tượng người mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất …Bên cạnh việc "lách" tiền thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ, không ít nhà đầu tư chọn mua bán nhà đất "ký gửi". Tuy nhiên, mánh khóe này khiến nhiều người trắng tay vì giao dịch chỉ dựa vào... niềm tin với người bán và công chứng viên.
Qua đó, việc mua bán nhà đất bằng hình thức ký gửi thực tế là mánh khóe câu kết giữa các công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng để gửi hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tiếp tục bán đất cho người khác mà không phải nộp các loại thuế, cụ thể: Thuế thu nhập cá nhân đối với người bán, thuế trước bạ đối với người mua khi thực hiện thủ tục sang tên chủ sở hữu…


Mua bán nhà đất ký gửi khách hàng sẽ nhận rủi ro về mình.


Đồng thời, người mua đất và người bán đất sẽ cùng đến văn phòng công chứng để làm thủ tục công chứng nhưng thỏa thuận với công chứng viên làm hồ sơ mua, bán đất chỉ có chữ ký của người bán rồi đem gửi tại tổ chức hành nghề công chứng.

Điều này, đồng nghĩa với việc hồ sơ này không được vào sổ, không lưu trữ vào hệ thống dữ liệu giao dịch của các tổ chức hành nghề công chứng. Theo đó, đất sẽ được mua bán quay vòng nhiều lần cho đến khi người cuối cùng mua đất thực hiện thủ tục sang tên tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các quận, huyện.

Ngoài ra, thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ sẽ chỉ tính một lần, người mua ở giữa sẽ không phải chịu tiền thuế trước bạ cũng như tiền thuế thu nhập cá nhân khi bán lại mảnh đất ấy.

Nói về điều này, các chuyên gia bất động sản chia sẽ, mỗi lần lách thuế như vậy ngân sách của các tỉnh, thành phố nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng sẽ thất thu 2% thuế thu nhập và 5% thuế trước bạ trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Do vậy, việc mua bán nhà đất bằng hình thức ký gửi, ký chờ mặc dù giúp cho người bán và người mua lách được một phần nào thuế tuy nhiên lại mang đến rủi ro khá cao. Đặc biệt, những cuộc mua bán này chỉ thực hiện giao ước bằng niềm tin, những giấy tờ công chứng chỉ có chữ ký của người bán…Vì lẻ đó, nếu xảy ra rủi ro thì bên mua hoàn toàn không nhận được sự bảo vệ của pháp luật.

Điển hình, trong trường hợp đất lên giá, người bán muốn chiếm lợi về phần mình chỉ cần viết đơn báo mất rồi yêu cầu cấp lại sổ đỏ và bán đất thêm lần nữa, hoàn trả số tiền cho người mua F1. Hoặc lỡ người bán mất đi, đất sẽ rơi vào tình trạng chuyển đổi chủ do thừa kế hay tranh chấp quyền thừa kế, người mua khó để lấy lại đất dù đã thanh toán đủ tiền.

Có thể thấy, đối với hành vi cho "ký gửi, ký chờ" mà chỉ có chữ ký của người bán, không có chữ ký của người mua, công chứng viên không ký và không đóng dấu, không đưa lên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng nên cơ quan quản lý không biết được. Những hồ sơ "gửi" này không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai bên mua, bán, công chứng viên cũng hoàn toàn không có trách nhiệm pháp lý trong đất.

Từ thực tế đã xảy ra làm không ít các trường hợp, cụ thể: Người bán sau khi đã ký trước mặt công chứng viên về việc bán nhà, đất và đã nhận tiền đầy đủ nhưng người mua do còn gửi lại văn phòng công chứng để chờ tìm người mua khác để bán lại kiếm lời nên chưa ký và đóng dấu công chứng, sang tên trước bạ, đến khi tìm được người mua để bán lại thì mới phát hiện, ngôi nhà, đất mà mình đã mua bị phong tỏa, ngăn chặn không cho giao dịch mua bán, cầm cố thế chấp... vì bên bán đang có liên quan đến vụ việc tại cơ quan tòa án.

Theo luật sư Đặng Văn Quyện – Tổng giám đốc Cty luật Việt Minh Á Châu, thàh viên Hội Luật Gia Việt Nam chia sẽ, với quy định Luật kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Điều này, pháp luật có quy định thì chỉ những hoạt động nêu trên được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản. Thế nhưng, trong lĩnh vực bất động sản, ký gửi nhà đất mới bắt đầu xuất hiện trong một vài năm gần đây. Về bản chất ký gửi bất động sản có thể theo hình thức chuyển nhượng bất động sản thông qua sàn giao dịch quy định theo Luật Kinh doanh bất động sản tại Điều 70. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, luật sư Quyện cho biết thêm.

Bên cạnh đó, Luật sư Đặng Văn Quyện cho hay, căn cứ theo quy định trên khi khách hàng có nhu cầu thông qua sàn giao dịch để chuyển nhượng bất động sản thì cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và phải  nộp phí dịch vụ. Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng. Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.

Minh Sơn – Trắc Long

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết
Загрузка...
21/09/2019
Ngày 20-9, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế cho biết vừa ra quyết định xử phạt Công ty CP Đất xanh Bắc Miền Trung (lô A3, Hoàng Quốc Việt, TP Huế) vì hành vi...

BÀI MỚI CẬP NHẬT

Đọc nhiều nhất

Nên xem

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây